Немцы уходят из России

Немецкий производитель бытовой техники Bosch, два года назад объявивший о приостановке деятельности в России, начал искать покупателя на свою штаб-квартиру на Вашутинском шоссе в Химках. Об этом РБК рассказали три консультанта по недвижимости, работавшие с этим объектом. По их словам, сейчас компания ведёт переговоры с различными претендентами, но конкретного покупателя пока нет.

В пресс-службе российского офиса Bosch после публикации материала РБК сообщили, что с учетом «необходимости адаптации бизнеса» рассматривают различные варианты наиболее эффективного использования здания и пока «решение не принято».

В глобальном офисе Bosch на запрос РБК не ответили. В консалтинговой компании «Технологии доверия» (ранее PwC в России), которая выступает консультантом по реализации бизнес-центра, от комментариев отказались.

Штаб-квартира Bosch в подмосковных Химках была построена в 2014 году. Её общая площадь составляет порядка 59 тыс. кв. м, территория под ней составляет около 6 га. В её постройку Bosch вложил свыше €100 млн, она была рассчитана на 700 сотрудников компании в России. Новый центральный офис должен был координировать деятельность группы в России и других странах СНГ. Кроме того, почти четверть площадей в офисном комплексе компания планировала сдавать в аренду сторонним игрокам. Сейчас, по словам двух консультантов, здание пустует.

Чем известна Bosch

Немецкая Bosch Group объединяет в себе несколько сфер бизнеса. Среди основных направлений её деятельности — производство комплектующих для автомобилей, промышленного оборудования, техники для дома. В группу также входит BSH Hausgeräte GmbH, которая специализируется на производстве бытовой техники. Она выпускает холодильники, стиральные, сушильные, посудомоечные машины, плиты, пылесосы. Ей принадлежат такие бренды, как Bosch, Siemens, Gaggenau, NEFF и проч.

Постепенно Bosch начала искать покупателей на свои российские активы. К примеру, заводы в Энгельсе, где производились электроинструменты, автокомпоненты, отопительное оборудование и радиаторы, в апреле прошлого года купил холдинг S8 Capital. Новым владельцем предприятия в Самаре, которое выпускало автозапчасти, стал ФГУП «НАМИ». Заводы в Стрельне под Санкт-Петербургом может выкупить турецкий инвестфонд Can Holding, сообщала газета «Коммерсантъ» в конце декабря прошлого года. Монобрендовая розничная сеть Bosch в России практически прекратила своё существование: к концу февраля 2024 года у неё остался лишь один магазин, который распродает остатки.

Что говорят эксперты

Решение Bosch по продаже бизнес-центра в Химках может быть связано с планомерным сокращением инвестиций компании в России, рассуждает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Об этом же говорит и партнёр NF Group Станислав Бибик. Он указывает, что это часть глобальной стратегии группы и адаптации к меняющимся экономическим и политическим условиям.

Рыночную стоимость бизнес-центра Казарян оценивает в 4–4,5 млрд руб. Бибик считает, что она может составить от 4 млрд до 6 млрд руб. В случае если для совершения сделки потребуется одобрение правкомиссии, стоимость объекта может снизиться до половины от первоначальной оценки, а затем ещё на 15%, что связано с текущим законодательством, добавляет эксперт.

Офис Bosch в Химках может заинтересовать как конечных пользователей под размещение собственных сотрудников, так и инвесторов, которые смогут сдавать его в аренду, считает Казарян. Директор по предоставлению услуг арендаторам и покупателям департамента офисной недвижимости Nikoliers Франсуа Нонненмашер говорит, что приобретение актива могут рассмотреть и компании, которым помимо офиса необходимы склады для хранения товара (в бизнес-центре есть помещения и такого типа). А наличие свободного участка под застройку может сделать объект более привлекательным для инвесторов в связи с потенциальной возможностью возведения здесь новых объектов, в том числе и жилья, добавляет Нонненмашер.

Среди преимуществ бизнес-центра Бибик называет качество строительства. В нём оборудованы современные инженерные системы, кроме того, есть и подземный паркинг, напоминает Казарян. К числу недостатков Нонненмашер относит расположение объекта за МКАД. Кроме того, исторически в Химках существует конкуренция между офисными объектами, указывает Казарян.

Как иностранцы избавляются от офисов в России

Зарубежные компании после 2022 года активно продают свои офисы в России, напоминают консультанты. К примеру, шведская Ingka Centres, которая владела здесь торгово-развлекательными центрами «Мега», продала офисный комплекс «Химки бизнес-парк» (42 тыс. кв. м) на Ленинградской улице в Химках. Как сообщали «Ведомости», её приобрела фирма «КЛС-Химки». Она, по данным ЕГРЮЛ, принадлежит бизнесменам Григорию Саакяну (у него 99% компании) и Аркадию Даниеляну (1%). Первый занимает должность генерального директора АО «Интерскол групп», которое владело крупным брендом по продаже электроинструментов «Интерскол» (в 2021 году на его долю приходилось около 5% рынка этих товаров). Покупка объекта могла обойтись «КЛС-Химки» в 4–6,3 млрд руб.

Весной прошлого года свой офис также продал немецкий концерн Siemens. Так, новым владельцем бизнес-центра «Легион II» (27 600 кв. м), расположенного на Большой Татарской улице в Замоскворечье в центре Москвы, стала инвестиционная группа «Инсайт». Её представитель тогда пояснял «Ведомостям», что группа планирует разместить в комплексе собственных сотрудников и сдавать площади в аренду как своим дочерним компаниям, так и другим участникам рынка. Впоследствии 9,6 тыс. кв. м здесь заняла компания «Техноавиа». Сумму сделки консультанты оценивали в 6,5–10 млрд руб.

В прошлом году спрос на покупку офисов конечными пользователями в Москве достиг 345 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдений, по данным Nikoliers. Основной интерес к таким объектам проявляли крупные компании, которые покупали здания для собственных нужд, и корпорации с государственным участием.